Загародные парадоксы: все есть, а купить нечего

Рынок подмосковной недвижимости — объект малоизученный, дорогостоящий и остро необходимый жителям перенаселенного мегаполиса. В преддверии дачного сезона специалисты компании «Миэль — Недвижимость» исследовали структуру спроса и предложения в сегменте загородного жилья. И пришли к неутешительным выводам.

Рынок крайне несбалансирован. Объекты дороже полумиллиона долларов представлены в изобилии, но не находят покупателей. Дешевле полумиллиона — в дефиците. Застройщики, по мнению риэлторов, не поинтересовавшись их мнением, возводят не то, что нужно, и не там, где нужно.

Статистика показывает, что 46% клиентов предпочитают «заселяться последними» в сформировавшийся поселок с охраной. Облик и инфраструктура иных сооружений, построенных в расчете на богатого покупателя, продиктованы вкусом застройщика, полагающего, что покупателю главное, чтобы было шикарно. Неликвидность такого товара уже не угроза, а реальность.

Купить же пустой участок земли и застроить его «под себя» — крайне сложно. Территории, выведенные из сельхозоборота, состоятельные операторы покупают оптом, застраивают и только потом пускают в продажу. Получают дополнительную прибыль, но вынуждают потенциальных покупателей подыскивать не только подходящую местность, но и приемлемую застройку.

Но даже если покупатель и продавец находят друг друга, заключение сделки может быть отложено на неопределенный срок.

— Всего на продажу выставлено 220 коттеджных поселков, — подсчитал зампредседателя правления компании Роман Мурадян. — Но 65% из них по сути лишь декларация строительства. К заселению готово не больше 50 поселков. Важная проблема — состояние документации, подтверждающей законность землеотвода, строительства и прав собственности. Если говорить обо всех объектах (земельные участки, поселки, старые дачи, отдельные домовладения), то полностью оформленные документы имеют не больше 10%. 12% объектов обеспечены в лучшем случае документами на землю. 78% продавцов вообще не имеют никаких бумаг или располагают неправильно оформленными документами. Также во многих случаях можно говорить о фальсификации.

Так ли это, проверить нелегко. Как заявляют сами риэлторы, получить достоверную информацию об объектах загородной недвижимости очень сложно. Исследователям рынка приходится пользоваться детективными методами. У некоторых покупателей, вероятно, имеются собственные способы сбора информации. Впрочем, даже самые амбициозные из них зачастую — полные профаны.

— 95% потенциальных покупателей не имеют опыта жизни за городом и содержания собственного дома, — говорит управляющий директор Жанна Щербакова. — Многие из них плохо представляют, как выглядит ближнее Подмосковье. Еще год назад половина клиентов начинала с того, что требовала 50 соток на Рублевке у большой воды и не дороже 300 тысяч долларов. Не догадываясь о том, что на Рублевке нет ни большой воды, ни таких цен. Но прогресс все же есть. Раньше клиент хотел быть в поселке самым богатым. Сегодня люди стали понимать, что вопросы, связанные с эксплуатацией инфраструктуры, решаются только сообща. А без скандалов это возможно лишь при равенстве доходов. Об их источниках обычно не любопытствуют.

Дисбаланс рынка подмосковных коттеджей проявляется не только в области спроса и предложения, но и в ценах. Риэлторы утверждают, что цены нередко берутся с потолка. В границах одного географического сегмента среднестатистическая стоимость сотки не информативнее, чем средняя температура по больнице. Тем не менее цены плывут в русле общей тенденции.

— Цены стоят, — говорит независимый аналитик Геннадий Стерник, — потенциал их роста я вижу только в долгосрочной перспективе. Причины стагнации рынка загородной недвижимости те же, что и городской. Они кроются в политико-экономических факторах. В феврале 2004 года начался массовый отток денег за рубеж. А в I квартале 2005 года, впервые за 5 последних лет, упали реальные доходы населения.

Но обрушения цен ждать не стоит. Хороший «домик в деревне» дешеветь не будет. Разве что четырехэтажный недострой вдоль Рублевского шоссе «упадет» с миллиона долларов до полумиллиона...