Заботы инвесторов готовы взять на себя чиновники
Петербургские чиновники решили облегчить жизнь инвесторам. Новый закон «О жилищной политике» отдает в ведение города расселение домов, в том числе предназначенных под реконструкцию. Девелоперы счастливы избавиться от этих проблем, но опасаются, что из-за участия горадминистрации проекты будут затягиваться.
В конце апреля депутаты Закса приняли новую редакцию закона «О жилищной политике», предложенную губернатором Петербурга. Одно из нововведений закона — положение об изъятии земли или помещений у граждан для государственных нужд. Согласно документу оно распространяется на аварийное и ветхое жилье. Кроме того, изъятие может применяться с целью «повышения эффективности использования территорий, комплексной реконструкции кварталов жилищной застройки, развития транспортной и инженерной инфраструктур».
Председатель комиссии по социальным вопросам Закса Наталья Евдокимова признается, что сначала боролась против положения о расселении, но потом проголосовала за. Она рассчитывает, что эта норма позволит городу улучшить инфраструктуру, а также расселить аварийное и бесперспективное жилье, прежде всего общежития и коммуналки. Депутат считает, что закон достаточно защищает горожан. В нем закреплены гарантии прав граждан при расселении домов.
Например, собственники жилья получат из горбюджета либо деньги, либо другое жилое помещение, а владельцы неприватизированных квартир — жилплощадь не меньшую, чем прежняя. По закону любое решение об изъятии жилья будет приниматься нормативным актом правительства Петербурга.
Теперь вопросами расселения будет заниматься только исполнительная власть, а инвестор обязан будет предоставлять необходимые для этого площади или перечислять деньги на их покупку, поясняет председатель жилищного комитета Юнис Лукманов. Новая норма введена для того, чтобы, по его словам, «инвесторы не обманули жильцов, а жильцы не затягивали процесс переселения».
Новое положение открывает широкие возможности для передела рынка недвижимости, поскольку заинтересованные лица с помощью чиновников смогут расселить любой дом, изъять любой участок, замечает Александр Григорьев из юридической компании «Александр Григорьев и партнеры».
Смольный давно беспокоят проблемы расселения. Лукманов вспоминает, как тяжело было городу освободить для реконструкции дома на улицах Шкапина и Розенштейна, а также дом № 5 на Крюковом канале. В интервью «Ведомостям» в июле прошлого года вице-губернатор Петербурга Юрий Молчанов рассказывал, что при реконструкции зданий, например, под гостиницы инвесторы иногда месяцами борются за последнюю квартиру, жильцы которой хотят получить до $10 000 за 1 кв. м. Гендиректор компании Р.Е.Д., которая строит гостиницу на Вознесенском проспекте, 6, Дмитрий Воробьев вспоминает, как при расселении здания его компания столкнулась с завышенными требованиями жильцов и обратилась за помощью в городскую администрацию, однако там не смогли помочь.
Расселение, юридическая очистка и подготовка необходимых для строительства согласований — наиболее сложная для частных инвесторов часть работ, подтверждает исполнительный директор компании «ИнтерКонсалт» Сергей Ковалев. Если город возьмет ее на себя, привлекательность объектов в центре города может существенно повыситься, считает он.
Воробьев убежден, что, если чиновники возьмутся за расселение, оно скорее всего будет проходить дольше, но станет дешевле. «При этом также стоит ждать ощутимого снижения инвестиционных рисков, связанных с завышенными требованиями расселяемых жильцов», — говорит он.
«Смущает только отсутствие налаженного механизма расселения домов», — говорит Ковалев. Из-за этого проекты могут, по его словам, замедлиться.
А Воробьев предупреждает, что даже чиновники не всемогущи. «Возможно, каким-то образом расселение будет возможно, если речь будет идти об аварийных площадях. Однако в остальных случаях, особенно если речь идет о приватизированном жилье, у чиновников могут возникнуть те же затруднения, что и у инвесторов. Частную собственность пока никто не отменял», — говорит он.
Однако в планы инвесторов может вмешаться Минюст. Группа депутатов направила в это ведомство запрос на соответствие петербургского закона федеральному законодательству, в частности Жилищному и Земельному кодексам. По оценке Григорьева, шансы на отклонение Минюстом новых положений закона весьма велики.
По данным жилищного комитета администрации Петербурга, объем официально признанного аварийным жилья составляет 208 000 кв. м. Средства на расселение аварийного жилья (как и на строительство инженерных сетей и инфраструктуры) поступают из фонда развития инфраструктуры Петербурга, который формируется за счет продажи городом земли под строительство. В 2005 г. его объем составил 12 млрд руб.