Рефинансирование кредитов. Новая услуга на рынке ипотеки
Количество выданных ипотечных кредитов, которое еще несколько лет назад исчислялось цифрой, не внушающей оптимизма, сейчас имеет другие параметры. В настоящее время данный вид услуги является одним из самых востребованных способов приобретения жилья. Число заемщиков увеличивается, банки смягчают условия и предоставляют новые программы. О развитии ипотечных услуг читателям журнала «Недвижимость & цены» рассказывает генеральный директор компании «Лаурел-ипотека», вице-президент Международного ипотечного клуба Ирина РАДЧЕНКО.
Термин «рефинансирование кредитов» все чаще встречается в средствах массовой информации. Иногда это словосочетание можно увидеть в рекламных буклетах различных банков, специализирующихся на выдаче кредитов. У некоторых неискушенных в терминологии граждан нередко возникает вопрос: рефинансирование кредитов — это программа для банков или заемщиков? Для тех и других.
В последние годы условия предоставления ипотечных кредитов для заемщиков стали благоприятнее: снижаются процентные ставки, увеличиваются сроки кредитования, уменьшается первоначальный взнос и т. д. В то же время для граждан, купивших пять лет назад недвижимость в кредит, условия не изменились, поэтому они продолжают платить проценты выше рыночных. Конечно, такие заемщики ищут пути снижения процентов или изменения валюты кредита. Однако до недавнего времени это было практически невозможно. На помощь им пришли программы перекредитования или рефинансирования ипотечных кредитов, с которыми некоторые банки вышли на рынок в начале 2006 года.
Первыми с официальными программами рефинансирования кредитов для физических лиц на рынок ипотеки вышли Райффайзенбанк и «КИТ Финанс». В мае 2006 года запустил программу рефинансирования Международный московский банк (ММБ). Новая услуга позволяет заемщикам досрочно погасить кредит в одном банке и перейти на обслуживание в другой. Таким образом, банки не только предоставляют выгодную для заемщиков услугу, но и увеличивают объемы выданных кредитов. Заемщики получают возможность понизить процентную ставку по полученному ранее кредиту, продлить срок выплат, уменьшить или увеличить ежемесячный платеж по кредиту, а также изменить валюту кредита.
Однако прежде чем решить, стоит ли перекредитовываться, заемщик должен просчитать все комиссии банка и накладные расходы, которые ему предстоит сделать, а также заново произвести оценку недвижимости и перестраховаться в компании-партнере. Так как кредит наличными не выдают, клиенту надо оплатить перевод денежных средств предыдущему кредитору. В качестве примера расчета рассмотрим несколько вариантов.
Заемщик получил кредит в 100 тыс. долл. в банке «Дельта Кредит» на десять лет под 10,5 % годовых. Первоначальный взнос составлял 30 % от стоимости квартиры. Доход заемщика подтвержден справкой по форме 2НДФЛ. Ежемесячный платеж по погашению кредита в банке «Дельта Кредит» составлял 1406 долл. Например, остаток задолженности по кредиту составляет 95 тыс. долл. Так как многие банки имеют одних и тех же партнеров среди страховых компаний, предположим, что суммы по страховке будут аналогичными. При перекредитовании в банке «КИТ Финанс» под 9,75 % годовых заемщик будет ежемесячно выплачивать 1242,32 долл. Годовая экономия на процентах составит 1964,16 долл.
Накладные расходы заемщика при рефинансировании составят 120 долл. (оценка) и 184 долл. (комиссия банка «КИТ Финас» за выдачу кредита). Следовательно, перекредитоваться за 304 долл. в этом случае заемщику выгодно.
При перекредитовании в Райффайзенбанке под те же 9,75 % годовых заемщик будет ежемесячно выплачивать 1248,5 долл. Годовая экономия на процентах составит 1890 долл. Накладные расходы заемщика при рефинансировании равны 150 долл. (оценка) и 950 долл. (1 % от суммы кредита — комиссия банка), составление договора ипотеки — 441 долл. Перекредитоваться и в этом случае заемщику выгодно. Правда, накладные расходы почти в пять раз выше (1541 долл.).
Так как тенденция к снижению процентных ставок наблюдается год от года, спрос на услуги перекредитования будет расти по мере изменения условий, действующих на рынке ипотеки, и достаточно скоро программы рефинансирования появятся во многих кредитных учреждениях. В частности, о подобных намерениях заявили Внешторгбанк, Абсолют Банк, банки «Юниаструм» и «Возрождение» и др. В Промэнергобанке для заемщиков производят перекредитование в сторону снижения процентной ставки по ранее выданному кредиту. Клиент пишет заявление на выдачу нового кредита, который будет направлен на погашение предыдущего. После рассмотрения заявления и положительного решения руководства банка осуществляется процедура выдачи нового ипотечного кредита. Затем заемщик оплачивает сбор за снижение процентной ставки (6 тыс. руб.), в ГУ ФРС аннулирует старую регистрационную запись и подает документы на регистрацию нового договора об ипотеке.
Однако, принимая решение о рефинансировании кредита в другом банке, следует иметь в виду ряд нюансов. Так, теряются некоторые льготы, предоставленные государством при покупке квартиры. Дело в том, что, меняя банк, клиент меняет и назначение кредита: он берет ипотечный кредит не на приобретение недвижимости, а под ее залог.
Теперь пришло время поговорить о рефинансировании кредитов не для заемщиков, а для кредиторов. Большинство российских банков (подобная практика, кстати, существует во всем мире), выдавая кредит, тут же старается его перепродать другой финансовой структуре. Не многие банки могут похвастаться источниками длинных и дешевых денег, которых требует ипотека. Вот тут и приходит на помощь такая услуга, как рефинансирование кредитов или пулов закладных.
До 2005 года данной процедурой занималось лишь АИЖК, основным направлением деятельности которого является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций агентства на фондовом рынке.
Также активным игроком на этом рынке был фонд «США—Россия», создавший банк Deltacredit. Однако в последнее время конкуренция в этом сегменте значительно усилилась.
На российском рынке ипотеки появились структуры, которые, как и АИЖК, собираются специализироваться на рефинансировании ипотечных кредитов. Например, дочерний банк Газпромбанка «Совфинтрейд» и «БТА-Ипотека», созданная казахским банком «Туран Алем». Стали проявлять активность Внешторг-банк и инвестиционный банк «КИТ Финанс».
Нельзя не упомянуть такого крупного иностранного игрока, как Международная финансовая корпорация IFC, созданная Всемирным банком.
В заключение следует отметить, что чем больше будет крупных инвесторов, готовых вкладывать в развитие российского ипотечного рынка свои капиталы, тем лучше станут условия кредитования (низкие проценты, большие сроки и т. д.). Это означает, что ипотека станет более доступной для большинства российских граждан.